Книги о договоре аренды

Имущество, предоставленное по договору проката, используется для потребительских целей, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из существа обязательства. Договор проката является публичным договором. Арендодателями, занимающимися прокатом имущества, могут быть юридические лица, зарегистрированные в качестве коммерческих организаций, и физические лица, зарегистрированные в качестве индивидуальных предпринимателей.

Валерий Белов: Договор аренды. Без ущерба. Договор аренды. Советы арендодателям Впервые у нас? Мы пришлем письмо о полученном бонусе, как только кто-то воспользуется вашей подборкой. Мы пришлем письмо о полученном бонусе, как только кто-то воспользуется вашей ссылкой.

Договор аренды (книга под ред. М.Ю. Тихомирова)

Правила аренды. Часть вторая Правила аренды. Сегодня речь пойдет о тонкостях предварительного договора аренды. С предыдущей главой будущей книги можно ознакомиться здесь. Формат юридической инструкции был продиктован актуальностью проблемы. У нас такой есть. Кроме того, Павел Ковшаров надеется, что их с Сергеем Мальченко работа станет началом к созданию в будущем неких общих стандартов отрасли в сфере арендных отношений. У читателей MarketMedia есть возможность знакомиться с главами из будущей книги по мере их написания.

Глава 2 Предварительный договор аренды 1. Необходимость заключения предварительного договора Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику или лицам, уполномоченным собственником например, представителям по доверенности и агентам, на чем более подробно остановимся в главе, посвященной договору аренды , что установлено ст.

При этом также необходимо отметить, что в силу ст. Также очевидным является тот факт, что передаче в аренду подлежит помещение, которое не находится во временном пользовании третьего лица, то есть другого арендатора пункт 13 Постановления Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от Сложившаяся практика, позволяющая сторонам закрепить свои намерения по аренде недвижимого имущества, развивается по двум направлениям: Во-первых, самым распространенным и устоявшимся способом закрепления прав и обязанностей арендодателя и арендатора является заключение предварительного договора аренды.

Основные требования к договору аренды содержатся в ст. Выбор данного способа в подавляющем объеме сделок обусловлен инерцией сложившейся практики, так как предварительные договоры фактически используются с момента появления первой части Гражданского кодекса РФ в году. Во-вторых, начиная с года, а также с еще большей интенсивностью с года начала распространяться практика заключения договоров аренды будущей вещи будущего помещения см. Формально договор аренды будущей вещи — это полноценный договор аренды, который для зданий и помещений, не созданных на момент его подписания, должен содержать некоторые условия, в первую очередь касающиеся индивидуализации предмета договора, обычно присущие предварительному договору.

В подавляющем большинстве случаев договор аренды будущей вещи даже сроком аренды более 1 года может быть только подписан, но не заключен, в результате чего арендатор лишается некоторых инструментов правовой защиты своих прав по такому договору. Подробнее о разнице будет сказано в разделе, посвященном непосредственно договору аренды. Учитывая, что Постановление Пленума ВАС РФ, которым закреплена рекомендованная для применения судами позиция относительно договора аренды будущей вещи, принято только в году, практика заключения подобных договоров аренды не очень широка.

А теперь более подробно остановимся на условиях предварительного договора аренды, которые необходимо учесть при его заключении. Таким образом, в предварительном договоре стороны устанавливают порядок заключения основного договора — договора аренды, определяют срок действия предварительного договора, предусматривают меры по обеспечению исполнения обязательств по договору, условия и последствия его прекращения.

Существенные условия договора аренды Ст. Принимая во внимание, что большая часть предварительных договоров заключается в отношении объектов, строительство которых не завершено, а также то, что индивидуализация объектов недвижимости подразумевает ориентирование на технический план помещения и данные кадастрового учета, которые в отношении строящихся объектов отсутствуют, индивидуализация будущего объекта аренды является наиболее уязвимым местом предварительных договоров.

Отдельный вопрос индивидуализации — площадь будущего помещения, так как проектная площадь, как правило, никогда не совпадает с фактической. Учитывая, что в подавляющем большинстве случаев от площади помещения зависит размер арендной платы, часто сторонами оговаривается, что отличие проектной площади помещения от фактической в определенных пределах это может быть как указание на площадь в квадратных метрах, так и процентное соотношение к проектной площади не будет влиять на заключение основного договора.

По сути, эта оговорка необходима, чтобы ни одна из сторон договора не смогла расторгнуть предварительный договор отказаться от заключения собственно договора аренды , ссылаясь на существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили, заключая предварительный договор; размер арендной платы.

Согласованный сторонами размер арендной платы или порядок определения размера арендной платы является существенным условием договора аренды недвижимого имущества ст. При отсутствии указанных условий предварительный договор аренды недвижимого имущества будет считаться незаключенным и, соответственно, не гарантирующим сторонам, его подписавшим, никаких прав.

В подавляющем большинстве случаев стороны фиксируют указанные выше существенные условия, а также иные, которые хотя и не являются обязательными с точки зрения закона, но в отношении которых стороны пришли к соглашению, путем согласования проекта будущего договора аренды, который является неотъемлемой частью предварительного договора.

В проекте договора аренды оставляют пропуски только в отношении тех условий, которые будут известны на момент его оформления, например даты, сроки, уточнение площади, как это указано выше. Это удобно, так как процесс оформления договора аренды фактически не занимает время сторон, а стороны могут быстро приступить к его исполнению.

Порядок заключения договора аренды Порядок заключения основного договора, по сути, определяется причиной, по которой стороны не могут заключить сразу основной договор. Установить исчерпывающий перечень таких причин вряд ли представляется возможным, так как для каждой из сторон они могут быть свои, но основными будут следующие: здание, в котором находится помещение, либо не существует строится арендодателем либо реконструируется или капитально ремонтируется ; помещение занято прежним арендатором, после которого оно будет модифицировано изменение планировки в связи со сдачей в будущем одного существующего помещения нескольким арендаторам или в связи с уменьшением площади помещения, арендуемого существующим арендатором ; помещение не соответствует определенным требованиям арендатора отсутствуют или не соответствуют потребностям арендатора коммуникации помещения, например выделенная электрическая мощность меньше необходимой арендатору ; здание и помещение хотя и существуют, но права арендодателя в отношении них не зарегистрированы в установленном порядке.

Иными словами, стороны заинтересованы друг в друге, но не могут заключить договор аренды до устранения препятствующих этому обстоятельств.

Таким образом, предварительный договор — это договор, заключенный под отлагательным условием, когда возникновение обязанности заключить договор аренды связано с наступлением обстоятельств, в результате которых заключение договора аренды становится возможным.

Важно четко и однозначно описать в предварительном договоре: обстоятельства, после наступления которых стороны обязаны заключить договор аренды, например получение застройщиком арендодателем разрешения на ввод в эксплуатацию или регистрация его прав в Едином государственном реестре недвижимости, получение арендодателем технических условий или фактическое обеспечение помещения необходимыми коммунальными или эксплуатационными услугами или их фактическое обеспечение помещения, оформление специальных технических условий, если они требуются для осуществления деятельности арендатора, и т.

Срок действия предварительного договора Ст. А если такой срок не указан, то предварительный договор будет считаться заключенным сроком на 1 год. На практике данная проблема часто решается установлением срока действия предварительного договора путем сложения срока аренды по основному договору плюс примерный срок, в течение которого стороны ожидают устранения обстоятельств, препятствующих заключению основного договора.

Это в определенных пределах гарантирует как арендодателю, так и арендатору исполнение обязанности по фактическому пользованию помещением в течение срока аренды. Здесь необходимо отметить, что в соответствии с положениями ст. В судебной практике довольно много случаев, когда стороны пренебрегают точными формулировками срока действия предварительного договора, в результате чего лишаются прав на заключение договора аренды, а в некоторых случаях особо забывчивые так лишаются и возможности вернуть уплаченное обеспечение.

Гарантии и заверения Предварительный договор, как и любой другой договор, должен быть заключен с соблюдением применимых требований гражданского и корпоративного права, то есть уполномоченным лицом с получением необходимых одобрением органов юридического лица необходимость получения которых осмотрительной стороне уже известна после осуществления юридического аудита, на котором подробно останавливались в предыдущей главе.

Если гарантии, связанные с правоспособностью и дееспособностью юридического лица, более-менее известны, то дополнительно необходимо обратить внимание на следующее: гарантии прав арендодателя на строящийся реконструируемый или капитально ремонтируемый объект недвижимости; соответствие будущего или существующего объекта недвижимости требованиям законодательства, включая противопожарные требования, строительные и санитарные нормы и правила; наличие у арендатора прав в отношении товарных знаков, под которыми он будет осуществлять свою коммерческую деятельность в помещении; отсутствие ограничений или обременений прав арендодателя в отношении здания и помещения.

Довольно распространенным явлением является строительство объектов недвижимости на заемные средства, при этом обеспечением возврата заемных средств часто является сам объект недвижимости, в связи с чем возникает необходимость получения согласия залогодержателя будущего залогодержателя на заключение любых сделок с предметом залога, включая предварительные договоры. Как ни странно, но большое количество сторон не только договоров аренды, но и других гражданско-правовых сделок относятся к гарантиям и заверениям довольно равнодушно, мол, есть и есть, так же как, например, положения договора об обстоятельствах непреодолимой силы о важности этих положений будет подробно указано в соответствующем разделе о договоре аренды.

Мало того, что с года в Гражданский кодекс включена ст. Безусловно, заверения об обстоятельствах имеют более широкий смысл и потому более интересны сторонам, действующим добросовестно. К сожалению, с такими арендодателями компания вынуждена расставаться, с кем-то, придя к общему пониманию проблемы, по соглашению сторон, а с кем-то — в судебном порядке. Обеспечительные меры Принимая во внимание, что предварительный договор часто воспринимается сторонами как некое соглашение о намерениях, что в целом недалеко от истины, стороны договора желают обеспечить исполнение другой стороной обязательств по заключению договора аренды.

Безусловно, стороны вправе установить ответственность за неисполнение обязательств, о чем отдельно будет указано в следующем пункте, но основным инструментом обеспечения обязательств арендатора является внесение обеспечительного платежа, как правило кратного размеру арендной платы за месяц или два. Практика уплаты обеспечительного платежа арендодателем арендатору не неизвестна, но не исключать такую возможность также нельзя, хотя единственное условие, когда это может быть реализовано, — эксклюзивный арендатор — генератор трафика, которого будущий арендодатель хочет видеть в помещении любой ценой.

Но что точно встречается на практике, так это штраф в размере обеспечительного платежа в сторону арендодателя, например в связи со значительным переносом сроков открытия торгового центра, в котором расположено помещение, когда ситуация на рынке недвижимости может измениться таким образом, что заключение договора на прежних условиях или его заключение в принципе теряет для арендодателя экономический и коммерческий смысл.

В случае, если договор аренды не будет заключен по обстоятельствам, зависящим от арендатора, как правило, обеспечительный платеж удерживается арендодателем в качестве штрафа.

А при заключении договора обеспечительный платеж обычно не возвращается, а зачитывается в счет уплаты аналогичного обеспечительного платежа по договору аренды либо в счет оплаты арендной платы за первый месяц срока аренды возможно комбинирование указанных вариантов в зависимости от размера первоначальной суммы обеспечительного платежа. Необходимо отметить, что в случае прекращения предварительного договора, как это встречалось в практике нашей компании, обеспечительный платеж подлежит возврату арендатору.

При этом арендатор, даже несмотря на оговорку о том, что на сумму обеспечительного платежа никакие проценты не начисляются, вправе требовать от арендодателя уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами в порядке, установленном ст. Другой вопрос, что проценты за пользование денежными средствами, рассчитываемыми по общим правилам, существенно ниже ставок по кредитам, чем иногда пользуются недобросовестные арендодатели, задерживающие возврат обеспечительных платежей.

Подготовка помещения к аренде В рамках предварительного договора в целях максимально быстрого получения арендной платы арендодателем и возврата инвестиций арендатора в отделку и оборудование помещения стороны начинают подготовку помещения к использованию будущим арендатором. Вне зависимости от того, существует объект аренды или нет, стороны приступают к подготовке и согласованию проектной документации, которая учитывает технические характеристики объекта аренды, а также целевое назначение помещения для его использования арендатором.

Если будущий объект аренды расположен в строящемся здании, то также возможен допуск арендатора для выполнения строительно-монтажных и отделочных работ, однако в данном случае необходимо учитывать, что работы будут производиться в отношении помещения, которое мало того что не передано в аренду, но и формально не существует, что может повлечь определенные негативные налоговые последствия.

В случае выполнения работ в строящемся здании необходимо не забывать о том, что аренда, как и предварительный договор, регулируемый гражданским законодательством, не может служить основанием освобождения, например, от административной ответственности за деятельность, осуществляемую на объекте недвижимости, не введенном в эксплуатацию, как об этом указано в пункте 11 Постановления Пленума ВАС РФ от Более подробно о порядке проведения ремонтных работ в помещении остановимся в соответствующем разделе, посвященном договору аренды.

Ответственность сторон Учитывая стоимость инвестиций каждой из сторон будущего договора аренды, связанных с будущим помещением, разумно не полагаться на общие нормы Гражданского кодекса, касающиеся ненадлежащего исполнения или неисполнения сторонами обязательств по предварительному договору.

Общим правилом установления размеров ответственности должна быть соразмерность ответственности предполагаемому нарушению, а с другой стороны — размер ответственности должен делать невыгодным нарушение условий договора. Основаниями ответственности по предварительному договору часто являются: уклонение одной из сторон от оформления основного договора после наступления обстоятельств, препятствующих заключению договора аренды.

Данное основание является основным и, как правило, не оспариваемым сторонами. Учитывая, что с даты подписания предварительного договора стороны начинают работы по подготовке помещения к аренде, обмениваются проектной и иной технической документацией, согласовывают изменения в нее, а также, исходя из согласованных сроков, рассчитывают поставку оборудования, материалов и товаров, — нарушение сроков уведомлений и обмена информацией может повлечь убытки сторон. Для арендодателя они заключаются в более позднем завершении строительства, задержке передачи помещения в аренду и, как следствие, в несвоевременном начале получения арендной платы.

Арендатору задержки грозят убытками в части хранения оборудования и товаров а если говорить про fashion, то речь идет о потерях, связанных с устареванием сезонных коллекций, которые заказываются под каждый проект заблаговременно , а также финансовыми проблемами с задержкой возврата вложенных в конкретный проект инвестиций.

Прекращение предварительного договора Предварительный договор прекращается либо в связи с истечением его срока, либо в связи с заключением основного договора, либо в связи с нарушением одной из сторон условий предварительного договора. Фактически основания ответственности сторон, указанные в предыдущем пункте, также могут выступать и основаниями для досрочного прекращения расторжения или отказа одной из сторон от его исполнения.

Четыре самые интересные книги о договоре аренды по выбору редакции « Юриста компании». Самые продаваемые книги по этой теме. Договор аренды. 1. Понятие и форма договора аренды. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется.

Книги о договоре аренды. Юридические аспекты Впервые у нас? На сегодняшний день аренда - один из наиболее востребованных договоров, который применяется как в предпринимательской деятельности, так и между гражданами. В книге вы найдете правовые аспекты и тонкости договора аренды, наиболее часто возникающие вопросы и пути их решения, практические рекомендации и судебную практику. Содержание: Раздел 1. Общие положения о договоре 6 1. Форма договора 11 1. Государственная регистрация договора аренды 12 1. Срок договора аренды 27 1. Преимущественное право 29 1. Обязанности сторон 30 1. Арендная плата 32 1. Пользование арендованным имуществом 36 1.

Хочу все знать: такая многогранная аренда Проверочный тест для арендаторов недвижимости Наверное, нет такого бухгалтера, который не сталкивался бы в своей работе с расходами на аренду недвижимости.

Самые продаваемые книги по этой теме по данным сайта www. Аренда Под ред. Вы не найдете здесь общих положений об аренде, каких-то прописных истин и теоретических аспектов.

Алексей Сутягин: Договор аренды. Юридические аспекты

Алексей Сутягин: Договор аренды. Юридические аспекты Валерий Белов: Договор аренды. Научно-познавательный очерк Мы начинаем цикл статей для бухгалтеров, через которых проходят договоры фирмы. Что должно быть указано в договоре аренды? На что стоит обратить внимание в целях налогообложения?

Договор аренды. Юридические аспекты

В соответствии со ст. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Так, к примеру, при сдаче в аренду объектов государственной и муниципальной собственности в качестве арендодателей выступают предприятия и учреждения, за которыми имущество закреплено на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. При этом на сдачу в аренду недвижимого имущества дополнительно требуется согласие собственника. Уполномоченными государственными органами, представляющими интересы собственника, в данном случае являются Госкомимущество РФ и комитеты по управлению государственным имуществом субъектов Федерации. Арендная плата Договор аренды может быть исключительно возмездным. Одной из основных обязанностей арендатора является своевременное внесение платы за пользование имуществом арендной платы. Если имущество передается во временное владение и пользование бесплатно, следует оформлять иной договор — договор безвозмездного пользования имуществом.

Условия договора аренды Согласно ст.

Правила аренды. Часть вторая Правила аренды.

Книги о договоре аренды. Выбор журнала «Юрист компании»

Признание договора аренды ничтожным Концепция договора аренды, стиль контура Premium векторы В первую очередь, право сдачи имущества в аренду принадлежит собственнику этого имущества. Следовательно, арендодателем может быть любое физическое лицо или организация, в собственности которого находится соответствующее имущество. Аренда в своих проявлениях разнообразна и многолика. Она широко применяется в отношениях юридических лиц между собой. Юридические лица взаимодействуют с гражданами, используя форму договора аренды, для удовлетворения их личных и бытовых потребностей. Существенные условия. Срок договора финансовой аренды определяется по усмотрению сторон в соответствии с правилами ст. Содержание и исполнение договора аренды По истечении срока договора арендатор, надлежащим образом выполнявший свои обязательства, имеет перед другими лицами преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. Передача в составе арендованного предприятия недвижимого имущества должна оформляться соответствующими документами о передаче конкретного объекта недвижимости в аренду. В арендном правоотношении передача имущества во временное пользование всегда является возмездной. Поэтому правовое регулирование аренды обусловлено также платным характером временного пользования. На условиях проката могут передаваться излишние или неиспользуемые оборудование, внутри — складские транспортные средства автокары , могут оказываться нанимателю дополнительные услуги. Понятие и стороны договора аренды Пунктом 4 статьи ГК РФ установлено, что имущество, находящееся в государственной собственности, закрепляется за государственными предприятиями и учреждениями во владение, пользование и распоряжение в соответствии с положениями ГК РФ. Основой законодательного регулирования арендных правоотношений является Гражданский кодекс РФ, где им посвящена гл.

Сколько платят в ритейле

.

Книги о договоре аренды

.

Хочу все знать: такая многогранная аренда

.

2.1. Договор проката

.

§ 4. Условия договора аренды

.

Похожие публикации